不動産売却 必要書類

不動産売却の必要書類はどういうものがあるのでしょうか。
自身が売主側なのか、買主側なのかにもより必要な書類一式は違いますので注意が必要です。

買主側が必要なものは以下になります。購入者側ですので、必要な情報が揃っていて欲しい現金やローンが準備出来れば問題ありません。

 ・印鑑
 ・現金(手付金、仲介手数料 半分もしくは全額)
 ・印紙代
 ・本人確認書類

買主側のが必要なものは少ないです。これから土地や建物を手に入れるわけなので少ないです。

売主側は少し多いです。
どういう物件を所有していて、どういう権利の状態なのかというのを分かるようにするには現状の書類が必要です。

 ・登記済権利書(絶対必要)
 ・固定資産税納税通知書(絶対必要)
 ・売買契約書(あれば)
 ・重要事項説明書(あれば)
 ・土地測量図、境界確認書(あれば)
 ・図面や設備の仕様書など(必要であれば)
 ・マンションの管理規約(必要であれば)
 ・マンションの維持費など(必要であれば)

というのが一般的です。あれば という書類も不動産会社により必要といわれる可能性があります。それは買主のことを考えると、いろいろな条件が整い購入直前までいっても、重要事項説明書に記載された内容が気になったりして購入にいたらないということも考えられます。
売主側は買主のことを考えて持っている情報は全て開示していくという姿勢が必要であると考えいます。

必要な書類としては、確定申告の書類もありますが、一旦ここでは省かせてもらいます。

不動産売却 所得税

不動産売却に所得税 はかかるのか?というと所得税とはなんでしょうか。

前回の税金の所でも話しをしましたg、不動産売却にかかる所得税は、「譲渡所得課税」です。
売却益に対して、所得税と住民税がかかります。

注意する点はやはり、保有している期間で税率が変わる点です。
不動産の保有期間が、5年超なのか5年以下なのかによって変わってきます。

保有期間5年以上だと、長期譲渡所得となり、税率は低く(所得税15%、住民税5%)
保有期間5年以下だと、短期譲渡所得となり税率が高く(所得税30%、住民税9%)

になります。
全然変わりますね。この保有期間の点だけでもちゃんと確認をしておくと税額が大分変ります。
相続の場合は、ちょっと意味が変わって、相続人が保有した期間ではなく、被相続人の方が保有していた期間で算出されます。

不動産売却益にかかる税金

不動産売却益にかかる税金とは、不動産を売った時に利益が出たときにかかく税金と読み替えて考えてもらえればすっきりとくると思います。

正式には、「不動産譲渡所得税」と言います。不動産は誰かの持ち物であってそこから譲渡されたという認識で動くためこのような名称になります。

土地や建物を売ったときの売却益を譲渡所得(じょうとしょとく)と言います。
譲渡所得は課税の対象です。

この税金は、利益(儲かった場合)が出た場合のみ課税の対象になりますので、損益(損をした場合)は課税の対象にはなりません。


計算方法は以下の通りです。

(譲渡価格-(取得費+譲渡費用)- 特別控除額) × 税率 = 譲渡所得税


難しい言葉が並びますね。木造の建物を売る場合を例にします。


・建物を取得した時の費用
・売る時の費用
・耐用年数に準じた償却費用

を差し引いて考えていいですよ。ということになります。

さらに特別控除額というのは、

居住用の財産を売る場合に、一定の要件を満たせば3000万円まで特別控除をうけることが可能です。建物を所有しているきかんにより税率が別れますので個別に計算してみてください。

不動産売却 仲介手数料

不動産売却 仲介手数料はどのくらいかかるのか、不動産関係に勤めている方や売買を経験した方以外は、あまり知らないというのが普通ではないでしょうか。正直なところ、私自身も住み替えをする時まで知りませんでした。


仲介手数料は法律上の上限が決まっています。まずこれは知っておく必要があります。ただ、上限なだけで低く設定をしても問題はありません。不動産売却業者としては、ここを値引きとかをして他との差別化を図るところがあります。正直なところ、安くてもサービスが悪かったり、売れなかったら意味がありません。安ければいいというわけではないのでその辺は何を重要にしていくのかという所を気にしていく必要があります。

仲介手数料の上限額は売買価格によって変わります。

売買価格   報酬額

200万円以下の部分  取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分  取引額の4%以内
400万円超の部分  取引額の3%以内

※売買価格には消費税は含みません。報酬額には別途消費税がかかる

400万以上の場合は以下の計算式になります。

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

売買価格が2000万円の場合は以下になります。

(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税
 2000万円 × 3% + 6万円 + 52800円 = 712800円


という計算になります。
消費税は報酬額の3%にもかかってきますので、消費税の計算は少し注意が必要です。
これだけ見ても結構な金額ですね。

不動産売却 費用

不動産売却 費用.jpg

不動産売却 費用には以下のものがかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・登記費用(司法書士の費用)
・登記に必要な測量費
・解体費(廃棄処分)
・引越し費用

もっと細かい費用は、不動産売却には手間がかかりますので、役所の手続きとかで動く場合には交通費や郵送料金がかかったりします。全部が近くで出来るといいんですけど、人によっては役所からの書類を取り寄せるに時間がかかったりすることがあります。

仲介手数料や登記費用は結構まとまった金額を払わないといけないのである程度の概算金額をしっておくことで心の準備ができます。仲介手数料は、こんなに払わないといけないのかと愕然としてしまいます。



イエウール